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Wissenswertes
 

Mietflächen

Sachverständiger GIF MF-G-Richtlinie

Als ständiges Mitglied des Arbeitskreises 1 "Flächendefinition" der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (GiF) ist Dipl.-Ing. Markus Grandjean berechtigt, Ergebnisse von Mietflächenermittlungen und Mietflächenberechnungen als
"Sachverständiger GIF MF-G-Richtlinie" auszufertigen.

Mietflächen nehmen im Rahmen von Immobilientransaktionen als Vertragsbestandteil eine entscheidende Rolle ein. Dies gilt unabhängig von der Größe der Immobilie. Gleichwohl bestehen Unterschiede zwischen Großobjekten (in erster Linie Büro- und Handelsflächen) und Kleinobjekten (in erster Linie Wohnobjekte):

Großobjekte

Die Problematik von Großobjekten wie z.B. Hochhäusern oder großen gewerblichen Bauten resultiert aus dem Umstand, dass derzeit keine eindeutige standardisierte Definition der Mietfläche existiert.

Daraus folgen für den Mieter oder Käufer Unsicherheit hinsichtlich des (für ihn) nutzbaren Anteils der Mietfläche, für den Vermieter oder Verkäufer hingegen Unsicherheit hinsichtlich der zu erwartenden Rendite.

Ziel der Mietflächenrichtlinie MF-G der gif ist es, so zu definieren, dass sie den Anforderungen beider Seiten gerecht wird.
Dies gelingt durch eine nutzungsorientierte Definition der Mietfläche, die eine Aussage über die Leistungsfähigkeit der Gebäudefläche trifft.

Im Rahmen neuer Projekte wird die Mietflächenthematik typischerweise zu verschiedenen Zeitpunkten relevant:

1. Vertragsverhandlungen und -abschluss
2. Planungsphase
3. Vertriebsphase

In jeder dieser Phasen stehen geeigneten Maßnahmen zur Verfügung, um die Planungssicherheit der Beteiligten zu verbessern. Der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur berät über Art und Umfang sinnvoller Maßnahmen und führt diese durch.

Vordringliches Ziel sind dabei Rechtssicherheit und Risikominderung für die Vertragsparteien.

Kleinobjekte

Auch im Rahmen der Wohnbebauung existiert keine allgemeinverbindliche Definition der Mietfläche. Für gewöhnlich behelfen sich die Vertragsparteien mit der Anwendung einer Regelung aus dem Sozialen Wohnungsbau. Die 2. Wohnflächenberechnungsverordnung stellt eine anwendbare Definition zur Verfügung.

Die Problematik liegt in diesem Bereich darin, den Nachweis über die Existenz der vertraglich vereinbarten Fläche zu führen. Dies gilt insbesondere für die Fälle, in denen die Mietfläche explizit im Miet- oder Kaufvertrag enthalten ist.

Relevanz erlangt die Mietfläche auch im Rahmen des kreditfinanzierten Erwerbs von Immoblien. Neben anderen Parametern dient sie als Grundlage der Wertermittlung von Objekten, die als Kreditsicherheiten verwendet werden und beeinflusst damit den möglichen Umfang von Kreditzusagen.

Ein objektiver Nachweis - wie z.B. eine amtlich gesiegelte Mietflächenermittlung mit Berechnungsnachweis durch einen ÖbVI - kann sich im Rahmen von Kreditverhandlungen mit Banken als nützlich erweisen.

Auch hier steht der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur beratend zur Seite und ermittelt im Bedarfsfall die Fläche durch ein örtliches Aufmaß.